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    许乃义,著名离婚律师、"十佳律师"、江苏东恒律师事务所高级合伙人兼婚姻部主任,执业多年,经验丰富。对离婚案件中公司股权、房产纠纷、子女抚... [更多]
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房款支付方式门道多
作者: 许乃义律师  来源: 江苏离婚律师网  浏览次数: 4191  发表时间: 2010-4-14

 

    买房付钱,要么现金,要么银行转账,很多人认为这是一件很简单的事,但实际上可能不完全如此。由于房款一般数额巨大,除非支付定金以外,很多人都会采用转账方式支付,但也有一部分人采取的是现金支付。不同的购房方式,在产生纠纷时有不同的法律后果,律师这里提醒您,在购房付款时,要留个“心眼儿”。

    一、 为自己个人购房,购房款来源于自己的支付方式;

    为自己个人购房,并且购房时间是在单身未婚状态之时,要区分二种情况:

    1 若准备一次性支付购房款,并且产权证只登记在自己名下,可以采用银行转账模式,可以避免点数现金的不便和保障携带资金的安全性;也可以采用现金支付。二种支付模式没有太大的区别。

    2 若只是先付定金及首付款,其余还要从银行贷款,就会涉及一个较长年限的月付贷款的问题,并且可能会遇到结婚后共同还贷的问题,甚至还可能要面对结婚后将房屋卖掉再购房的问题,因此,付款方式要格外慎重。这里,律师建议采用银行转账的方式付款最好,即直接将房款从自己名下的账户内打入房地产开发商或上家账上,妥善保存好付款转账的银行凭证及单据,以便备用。

    二、 为自己个人购房,但购房款是他人付的支付方式;

    为自己购房,但房款并非自己出,而是他人支付的方式,就格外应该注意房款支付的方式,因为不同的支付方式,可能造成的后果会截然不同。

    1 现金方式。

    自己购房他人付款的情况下,用现金方式支付购房款,非常有利于购房人。因为产权证登记在购房人一人名下,即使他人陪同购房人一起去售楼处付款并由他人现场支付,发票也只会写购房人的名子。如果日后产生纠纷,购房人声称购房现金来源于己,举证责任对他人不利。

    2 银行转账方式。

    自己购房,房款由他人从其名下的账户转账到房产开发商或上家,就会直接产生一个法律隐患:他人代自己支付房款的行为是什么法律性质?是赠与还是借贷?如果说是赠与,在他人已婚的情况下,可能会涉及侵犯其配偶权益产生法律纠纷,并且,还有可能产生赠与是否附有条件的法律争议;如果说是借贷,只有转账支付记录而没有借条,也会使争议复杂难辩。因此,银行转账方式付款,在自己购房他人付款的情况下,要慎重考虑。

    我们现在手上有一个案子,已婚人士张先生的朋友刘女士买房,从张先生名下的银行卡中划了50万进入了刘女士购房的开发商处,后划款凭条被张先生的妻子赵女士发现,赵女士勃然大怒,向法院起诉,要求确认张先生侵犯了自己的财产权利,要求刘女士返还张先生出资部分,确认房产出资部分属张先生与赵女士共有,引发争议。

    三、 为他人购房,但产权证不写自己名子的支付方式;

    同理,为他人购房,但产权证不写自己名子的情况,最好采用银行转账的模式,这样至少可以充分证明购房款是本人支付,这样,在以后若产生争议时,才会有探讨是赠与还是借贷的事实基础。但有一点必须提醒房款代付者,即使以后同购房人产生争议,所能涉及的,只能是基于所付房款而形成“债权”的法律问题,而不会因为购房款是自己支付的而想去分得购房人所买的房产。因产权证登记在购房人的名下,因此,付款的出资者不可能通过诉讼方式去争取到房产的物权。

    目前我们手上有一个案例,婚前恋爱,以女方名义购房,男方从银行划款出资50万元,但产证只登记在女方一人名下。现双方分手,男方要求女方返还出资,获法院支持。

    四、 婚后购房,用自己个人或父母家人资金购房的支付方式;

    年青人很少人有能力凭自己的能力完成婚房的购买,因此,婚后购房父母出资,或动用自己婚前个人存款的现象屡现不鲜。这里,我们分几种情况分别探讨:

    1 婚后购房,动用了自己婚前的个人存款。

    婚后共同存款不足以支付房款,必须动用自己婚前个人存款时,你就得注意了。如果产权证登记在夫妻二人名下,你用自己婚前存款支付房款的这一部分金钱,基本上就“转化”成了产权共有的房屋所有权益,如果以后离婚分割房产,你主张你婚前个人存款部分的出资或出资增值部分归你自己,法院一般是不会支持的。原因在于,法院一般会认定,你在明之房产登记在二人名下的前提下,仍动用属于你个人的婚前存款去支付,支付行为构成了对配偶的赠与,因产权登记为共同共有,因此,产权分割还是按共同共有的原则分割。反之,如果产权登记在你一个人名下,房产被认定为共同共有的可能性虽然很大,但对你婚前个人出资的部分,法院认定在离婚分割共同财产时应予以扣除你个人出资部分再分割的可能性较大。

    2 婚后购房,动用自己父母资金的情况。

    婚后购房,由自己父母出资的出资款在以后产生争议的认定,主要看产权登记的情况。如果产权登记在自己一个人的名下,这部分出资在上海地区法院被认定为父母对自己子女个人赠与的可能性大。这种可能不仅有上海高院的意见支持,并且我们在松江、浦东、一、二中院都有类似的判例。但是,如果婚后购房自己父母出资,产权证登记在你们夫妻双方的名下,则你父母的出资会被认定为对你们二口子双方的赠与。若以后产生离婚争议,该房产会按均等的原则分割,即如果离婚,你的配偶会“沾便宜”。如果防止以后争议,保护老人的出资权益,可以在产证上写上父母的名子,约定共同或按份共有,或由夫妻双方共同写下欠条来保障父母的出资权益。

    我们目前在松江有一个案件,婚后父母出资60万左右为子女购房,产权登记在小夫妻二人名下。现小夫妻离婚,父母打官司要求确认子女名下的购房父母有份,目前此案仍在审理中。

    五、 婚后购房,用夫妻共同财产购房的支付方式。

    婚后购房,即使是使用夫妻共同存款购房,律师还是建议采用转账方式购房。原因倒不完全是因为现金点数麻烦,携带不安全,而是出于共同财产开销证据的考虑。夫妻之间如果产生纠纷,配偶让你说出你名下财产的下落和花销所在,从自己名下划款买房,证据确凿,谁也不能否认。反之,如果你是用的现金方式支付购房款,对于从你名下的哪一个银行账户付款日后产生争议,你不一定能说得清楚。

    由此可见,对于购房出资的支付方式,在支付前稍微思考和注意一下,可以预防大问题,出资者一定要认真对待!

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