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    许乃义,著名离婚律师、"十佳律师"、江苏东恒律师事务所高级合伙人兼婚姻部主任,执业多年,经验丰富。对离婚案件中公司股权、房产纠纷、子女抚... [更多]
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婚前房产婚后出售再购房应注意的法律问题
作者: 许乃义律师  来源: 江苏离婚律师网  浏览次数: 3965  发表时间: 2010-4-14

 

案例:

    张先生与李女士2000年登记结婚。之前,张先生在1997年在黄浦购有一套A住房,当时合同价为70万元,张先生首付30万元,贷款40万元,贷款期限为十五年。20066月,张先生欲将A住房售出再投资购房,但因与配偶关系不和,担心售出后的的钱款或再购房为夫妻共同财产,因此,不知如何操作,故前来律所咨询,肯请律师指点。

    在上海,一方在婚前拥有房产的情况较为常见,婚后用共同财产还婚前房贷的情况也较为普遍。在结婚后,一方将婚前所购房产进行处置时,若不注意相关法律问题,出售后再购的房产往往会在争议时被法院认定为共同财产,从而不利于一方财产的保护。那么,婚前房产婚后出售,再购房时应注意避免哪些法律风险呢?这里,律师有几点建议:

    1、保存好婚前购房的预售(买卖)合同的原件及付款发票;

    婚前购房的合同以及发票,是证明房产归已所有的有效证据,必须慎重保存。若购房的合同及发票已经遗失,可到售房时的房地产开发公司或到房地产交易中心查询和复印。

    2、若将婚前房产婚后出售,最好将与配偶共同还贷部分中,应属配偶的部分留存。

    婚前房产出售后变成现金,该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留,以便在发生争议时作为共同财产处理,或在双方一致认可后进行花销,而对于个人财产部分可单独自由处置。

    3、售房款资金规范管理。

    售房后,不论是定金还是首付款和其它笔付款,能尽量由下家打入一个账户内,尽量避免一行多户头或多行多账户操作,造成资金来源和去向说不清、举证不能的境内。每次存、取款,保存好资金存取款凭条。规范管理售房资金,对于产生纠纷时举证证明资金为个人财产,将能直到重要作用。

    4、买卖交易尽量转账,一般不要采用提现交易。

    转账的支付方式,资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出,产生纠纷时容易查清。但若是现金交易,资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清,容易产生争议。

    5、产权登记在自己一人名下。

    若用婚前房产婚后出售的钱款再购房,产权登记在夫妻双方名下,即使购房款为夫妻一方个人财产,但因写在双方名下,故房屋产权归夫妻双方共同共有,离婚时自然作为共同财产予以分割。但若登记在一方名下,另一方便不能自然拥有房产权利。

    6、贷款尽量以一人名义。

    即使购房时用的全部是一方的资金,购房合同也是登记在一方名下,但目前上海各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押权人处签字才放贷,就会给一方造成隐患。既然一方同意未出资的另一方在共同抵押权人处签字,便可推断意味着认可自己出资购的房产为共同共有,造成纠纷时对自己不利,所以尽量以一人名义贷款,若能不贷款最好。

    当然,若能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最佳,但由于目前传统观念以及夫妻情面,很少有夫妻能有如此之高的法律意识。所以,在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时,注意以上六点,相信会对您大为有益!

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